深圳樓市調(diào)查：二手房參考價到底改變了什么
2022-08-15 15:53:50 來源: 證券時報
深圳的新房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“反彈”,，或帶動新房和二手房價格出現(xiàn)上漲的預(yù)期,，這個時候如果放松二手房參考價政策，很可能會帶動新一輪的房價上漲,。
最近，二手房參考價再次成為市場熱議話題,，而且多個城市已經(jīng)對二手房參考價進行調(diào)整,，這當(dāng)中包括取消或優(yōu)化,。
深圳可以說是國內(nèi)少數(shù)還在嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價政策的城市之一。2021年2月8日,，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制,，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的指導(dǎo)價。轉(zhuǎn)眼間,，一年半的時間過去了,。這段時間里深圳樓市經(jīng)歷了太多太多：二手房量價齊跌，學(xué)區(qū)房神話不再,，房產(chǎn)中介的日子難過,，買家從搶房到不敢買，賣家從樂觀到動搖,，投資客也悄然退場……更重要的是,，許多購房者和投資客心中的“只漲不跌”預(yù)期不再。
買家“必問”
“我的房子掛了近3個月都沒成交,，本來我不愿意降價,，但由于家里急需要錢，迫于無奈我把價格調(diào)到4字頭,，才終于賣掉了房子,。”在福田赤尾,，證券時報記者見到一位剛把自己房子售出的陳先生,，他說，他這套63平方米左右的同戶型房子,，去年最高峰時開價達到600萬元,，現(xiàn)在“4字頭”的價格著實跌了不少?！皩τ趨⒖純r,，一開始我沒想過要參考，但后來發(fā)現(xiàn)必須參考,，我也體會到房價不會只漲不跌,。”
記者在福田八卦嶺,、南山南頭和羅湖蔡屋圍等多個片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn),，越來越多的二手房業(yè)主以接近參考價的價格賣房。多位房產(chǎn)中介經(jīng)理也表示：“現(xiàn)在絕大多數(shù)買家前來咨詢,，首先問的就是業(yè)主報價距離參考價高出多少,。對于多數(shù)的剛需住宅，即使是網(wǎng)紅片區(qū)的網(wǎng)紅盤,，高出參考價10%至15%已經(jīng)是買家普遍能接受的極限,?！?/span>
這些都是二手房成交參考價給市場各方帶來的真實影響。
二手房成交參考價到底有多大威力,？2021年2月,，深圳推出二手房參考價之后，當(dāng)月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套,，相比前一月的7008套,，環(huán)比下降40%。2021年3月這一數(shù)據(jù)反彈至6789套,，卻成為“最后的榮光”——此后二手住宅連續(xù)下跌,，隨后成交量雖偶有反彈，但今年上半年深圳二手住宅的月度成交量多在1200套至2300套之間,，整個上半年深圳二手住宅成交量竟不及1萬套，同比下跌65%,，比歷史上的樓市寒冬2008年上半年還要少52%,。今年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套,，環(huán)比下跌9%,，繼6月下滑后再度走低。
樂有家研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示,，2022年上半年深圳市場近半數(shù)成交的二手房源都是“按參考價賣的”,，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手房市場的重要趨勢。數(shù)據(jù)顯示,，成交價與參考價偏差值越小,，說明房子售價越接近參考價。2021年10月開始,，成交價與參考價偏差值大于20%的房源占比銳減,，由此前的33%-56%減少為20%左右，2022年6月占比僅17%,，而10%偏差值以內(nèi)的占比目前在40%至50%之間,。
在這樣的背景下，深圳購房者和業(yè)主的心態(tài)都產(chǎn)生了一些微妙變化,，但二手房在售房源數(shù)量也在持續(xù)增加,。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)公開在售二手房源量數(shù)據(jù)統(tǒng)計,，截至2022年8月8日,，深圳全市共有39238套有效二手房源在售，已經(jīng)逼近4萬套大關(guān),。在一些業(yè)內(nèi)人士看來,，二手房掛牌房源增加后,，剛需群體可以有更多的選擇。受二手房參考價影響,，改善性群體“讓步”賣掉現(xiàn)有住房,，并新購買改善型住房，這其中有一部分人會進入新房市場,，從而帶動新房市場銷售改善,。
變還是不變？
二手房參考價終于讓調(diào)控開始觸及房價的本質(zhì)：杠桿,。只有通過銀行減少放貸的方式,，控制購房杠桿，才能遏制房產(chǎn)過度金融化,。如今,，多地房地產(chǎn)市場降溫，市場普遍預(yù)期二手房參考價機制或有望調(diào)整,。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計,，截至目前，除上海和深圳外,，已有13個城市取消或放松這項政策,，但需要強調(diào)的是，由于一座城市里發(fā)布二手房指導(dǎo)價的房源往往會存在于不同的地段,，面臨著不同的行情,，具體的執(zhí)行情況也不盡相同。
變還是不變,？這是擺在一線城市房地產(chǎn)市場面前的選擇題,。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去二手房都是加杠桿炒作,，形成二手房價格進一步上漲的預(yù)期,，再進一步推動購房者入市。二手房參考價本質(zhì)是降杠桿,，同時也斬斷二手房價格上漲帶動的投機炒作,，也讓“加杠桿買房”的閉環(huán)鏈條被打破，也有利于引導(dǎo)市場預(yù)期,。未來,，二手房參考價政策還會大概率保持，這樣的話才能有利于鞏固既有的調(diào)控成果,。值得注意的是,，深圳的新房市場已經(jīng)開始出現(xiàn)“反彈”，或帶動新房和二手房價格出現(xiàn)上漲的預(yù)期,，這個時候如果放松二手房參考價政策,，很可能會帶動新一輪的房價上漲,。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳二手房參考價政策出臺已經(jīng)有一年半的時間,，政策出臺之后,，由于銀行貸款的金額也受到參考價的調(diào)節(jié)，導(dǎo)致真實成交價和銀行貸款金額之間產(chǎn)生比較大的差距,，這個差距造成二手房購房客的首付比例上升較多,，因此二手房買賣數(shù)量直線下滑。目前雖然經(jīng)過了一年半的調(diào)整,，但由于各方面因素的影響,，二手房的成交量依然處于低位，暫時未見起色,。但可喜的是,，部分業(yè)主愿意調(diào)低出售價，讓二手房保持在低位成交量,，二手房市場已完成筑底過程,，下半年預(yù)計會進入波動回升的階段。（記者 吳家明）
